I korthet
Lag (2026:226); konsumentkreditlagen om kreditprövning; Konsumentverket 2026
- Två pensionärer med 32 000 kr netto tillsammans, drift 4 500 kr och inga andra lån får låna omkring 2 065 000 kr vid 7 procents kalkylränta och 1 procents amortering. Lägre kalkylränta hos en annan bank ger några hundra tusen till.
- Amorteringskravet följer belåningsgraden, inte åldern. Har du bott länge i bostaden är belåningen ofta under 50 procent och kravet noll, vilket gör att hela utrymmet går till ränta i kalkylen.
- Att låna på huset för att öka konsumtionen går upp till 80 procents belåning (utökning), om KALP räcker. Räntan ger avdrag som vanligt, och lånet behöver inte amorteras under 50 procent.
- Vid bostadsbyte som pensionär: kontantinsatsen är ofta hela vinsten från den gamla bostaden, lånet litet och belåningen låg. Problemet är sällan taket utan KALP på en lägre inkomst; sälj först, köp sedan, eller be om lånelöfte som bygger på försäljningen.
Vägar att frigöra kapital
| Alternativ | Hur | Kostnad | Tänk på |
|---|---|---|---|
| Utöka bolånet | upp till 80 % belåning om KALP räcker | bolåneränta, avdrag 30 % | månadsbetalning av ränta krävs |
| Kapitalfrigöringskredit / seniorlån | räntan läggs på skulden, betalas vid försäljning | högre ränta, ränta på ränta | skulden växer; arvet minskar |
| Sälja och köpa mindre | vinst minus vinstskatt 22 % blir kapital | mäklare, flyttkostnad, skatt | uppskov med vinstskatt är åter räntefritt sedan 2021 |
| Hyra ut del av bostaden | skattefritt upp till 40 000 kr + 20 % av hyran | ingen | inkomsten räknas sällan i KALP |
Vanliga frågor
Finns det en åldersgräns för bolån?
Nej, varken i lag eller i Finansinspektionens regler. Banken får inte neka på grund av ålder i sig, men den prövar återbetalningsförmågan på den inkomst du har och kommer att ha, och räknar med pensionen som inkomst.
Måste jag amortera som pensionär?
Ja, lagen gör inget undantag för ålder: 2 procent över 70 procents belåning, 1 procent mellan 50 och 70. Många pensionärer ligger under 50 procent och har inget krav alls. Banken kan medge uppehåll vid särskilda skäl (9 §).
Kan jag låna upp på huset för att leva på?
Upp till 80 procents belåning vid utökning (5 §) om KALP räcker. Alternativ är seniorlån eller kapitalfrigöringskredit där räntan läggs på skulden, dyrare men utan månadsbetalning; de omfattas av samma lag om de har panträtt i bostaden.
Räknas tjänstepension och privat pension?
Ja, utbetalningar som pågår räknas som inkomst. Tidsbegränsade utbetalningar (till exempel tjänstepension i fem år) räknas ofta bara fram till slutdatum, så välj livsvarig utbetalning om du planerar nytt lån.