Start › Nyproduktion

Bolån vid nyproduktion

Lagen ger förstagångsköparen fem år utan amortering. Risken ligger i tiden mellan avtal och tillträde.

I korthet

Lag (2026:226) 10 §; bostadsrättslagen 5 kap. om förhandsavtal; bankernas villkor för lånelöfte

  1. Banken får medge att lånet inte amorteras under högst fem år från tillträdet om du är den som först köper bostaden (10 §). På 4 miljoner i lån är det 6 667 kr i månaden lägre utbetalning, men skulden står kvar.
  2. Förhandsavtalet skrivs ofta ett till två år före tillträdet. Lånelöften gäller normalt tre till sex månader; be om ett som gäller till tillträdet eller räkna med ny KALP-prövning på då gällande kalkylränta och priser.
  3. Bolånetaket räknas på marknadsvärdet vid tillträdet, inte på avtalspriset. Har priserna fallit sedan avtalet kan 90 procent av värdet vara mindre än 90 procent av priset, och mellanskillnaden blir kontantinsats.
  4. Föreningens ekonomiska plan: skuld per kvm, räntan avgiften bygger på och när lånen läggs om. Räkna avgiften på två procentenheter högre ränta innan du skriver på.
Månadskostnaden ränta efter avdrag + lagstadgad amortering + drift
16 170 kr
per månad efter ränteavdrag
5 670 kr
ränta efter avdrag
6 000 kr
amortering (2 %, belåning 90 %)
4 500 kr
drift
Så fördelas månaden
Ränta brutto8 100 kr
Ränteavdrag (kommer som lägre skatt)−2 430 kr
Amortering (sparande i bostaden)6 000 kr
Drift4 500 kr
Ut från kontot efter avdrag16 170 kr
Varav ren kostnad (ränta netto + drift)10 170 kr
Så räknade vi: ränta = lån × ränta / 12 minus ränteavdrag (30/21 %); amortering enligt lag 2026:226 7 § utifrån belåningsgraden; drift är avgift till föreningen eller husets el, värme, VA, sophämtning och försäkring (du fyller i). Utgångsräntan är bankernas genomsnittliga snittränta för 3 månader.

Från förhandsavtal till tillträde

  1. Förhandsavtal med förskott (ofta 50 000–100 000 kr). Bindande; prissättningen är fast.
  2. Upplåtelseavtal när föreningen bildats och den ekonomiska planen registrerats, oftast några månader före tillträdet. Nu bestäms avgiften.
  3. Lånelöfte och värdering: banken värderar till marknadsvärde vid tillträdet; KALP prövas på aktuella villkor.
  4. Tillträde: kontantinsats minus förskott betalas, lånet betalas ut, amorteringsfrihet kan börja löpa i högst fem år.

Vanliga frågor

Gäller amorteringsfriheten om jag köper av den första ägaren?

Nej. Undantaget gäller bara den som först förvärvar bostaden (10 §). Köper du en ettårig nyproduktion i andra hand gäller vanligt amorteringskrav efter belåningsgrad.

Vad händer om jag inte får lån vid tillträdet?

Förhandsavtalet och upplåtelseavtalet är bindande. Kan du inte fullfölja kan föreningen eller byggherren kräva skadestånd för sin förlust vid omförsäljning. Begär lånelöfte som gäller fram till tillträdet och räkna med att KALP prövas igen.

Räknas föreningens lån in?

Inte i ditt bolån, men i avgiften. Nyproducerade föreningar har ofta 15 000–20 000 kr per kvm i skuld, och avgiften är satt på dagens ränta. Läs den ekonomiska planen och räkna på en ränta två procentenheter högre.

Måste banken ge amorteringsfrihet?

Nej, det är en möjlighet för banken, inte en rättighet. Flera banker ger det i tre till fem år; några kräver 1 procent ändå.

Så räknade vi. Lag (2026:226) 4 § (marknadsvärde vid köp), 10 § (nyproduktion); förhandsavtal enligt bostadsrättslagen 5 kap. i lydelse från 2023; bankernas villkor för lånelöften enligt deras publicerade information, lästa 25 oktober 2026.